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地产投资增速转负,时隔6年的历史唯二

发布日期:2021-10-20 00:17    点击次数:96

历史上,除去疫情期间,地产投资增速持续为负只出现过1次,也就是2015年8~12月,此后进入到去库存和棚改货币化的大周期,时隔6年,再来临,恐持续。

9月数据全面下滑,地产投资增速首次转负,在建工程处高峰期,后续有持续下行压力,预计持续至2022年下半年。地产投资增速降为-3.5%,竣工降至1.0%,当前正处建设高峰期,后续将逐步回落。2019年以来,竣工增速逐步回升,表明建设工程强度持续提高,背后是2017~2020年持续新开工高企。当前,新开工回落速度远超市场预期,鉴于目前拿地增速依然低于新开工,叠加房企库存进一步下降,预计新开工将持续且快速回落,在竣工快速增长后,新增建设项目不足,开始向地产投资传导。2022年Q1将面临债务高峰期,预计拿地恢复最早在2022年Q2出现,因此,地产投资增速低迷预计将持续1年。

尽管其他指标略反弹,但预计仅为月度波动,当前政策不足以改变地产下行趋势,若政策维持定力不变,后续仍存持续下行压力。新开工、销售等指标在增速上略有回暖,但仍处大幅度下行中,以房企拿地持续趋冷看,土地市场向楼市传导的迅速冷却还将持续。政策保持相当强定力,尽管召开大量会议,但并未因此出台任何放松政策,虽部分城市以“稳地价、稳房价、稳预期”进行放松,其他城市并未和历史一样跟风效仿,反而中央在保交楼方面,进一步强调预售资金监管。若政策维持当前,预计后续各项总量指标仍有较大下行压力。

房地产历史上只2015年8~12月出现过地产投资增速持续为负,且以极快速度进行了反弹,主要与政策放松和棚改货币化注入大量流动性相关,以目前低土地库存看,政策变动将给市场带来较大波动。2015年房企库存高企,经历了2014年历史第二次持续销售负增长后,去化率下降带来2015年商品房库存和土地库存都处较高水平,由此,中央要求房企去库存,叠加棚改货币化基础货币投放,楼市迅速回暖。当前情况逐渐贴近2015年,商品房库存因去化率走低而逐步累积,稍有不同的是土地库存处低位。即若政策有一定放开,消化完商品房库存后,马上面临土地库存不足情况,对楼市的影响将超过2015年。

本文作者:谢皓宇,来源: 国泰君安证券,原文标题:《时隔6年的历史唯二》

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